Le contrat de viager est un contrat à titre onéreux qui repose sur un principe simple : un senior vend son bien immobilier en viager à un acquéreur qui s’engage à lui verser une rente à vie et un bouquet. Dès lors, le vendeur est appelé crédirentier tandis que l’acheteur est nommé débirentier.
En échange du transfert du titre de propriété, le débirentier s’engage auprès du crédirentier à lui verser, à la signature du contrat, un capital nommé bouquet ainsi qu’une rente viagère c’est-à-dire jusqu’à son décès.
Il existe différents types de contrats de viager, cependant, ils comprennent tous obligatoirement les 8 éléments suivants :
- L’état civil complet du vendeur ;
- L’état civil complet de l’acquéreur ;
- La mention « Mr ou Mme X vend à Mr ou Mme Y, qui accepte… »
- La désignation détaillée du bien vendu ;
- L’énonciation du prix (qui doit correspondre aux valeurs du marché) et des conditions de paiement ;
- La clause d’indexation de la rente précisant l’indice choisi ;
- La clause résolutoire qui permet d’annuler la vente en cas de non-paiement de la rente viagère ;
- La clause dite de « réquisition » réclamant au conservateur des hypothèques d’inscrire au profit du vendeur une hypothèque avec privilège pour donner la possibilité à l’acquéreur de faire un emprunt ou de procéder à la revente dans d’autres conditions que celles de l’acte de vente d’origine.
Le contrat est complété par des informations relatives au bien immobilier concerné, les droits et obligations des deux parties ainsi que des rappels de textes de lois. Néanmoins sachez que l’absence de ces derniers éléments n’invalide en aucun cas le contrat de vente en viager.
Les 20 jours suivants la signature du contrat
L’aléa est un point essentiel du contrat de viager. L’élément incertain au sein d’un contrat de viagerétant la durée de vie du débirentier, la validation de ce contrat est donc réglementée en fonction de ce facteur.
Sachez que les articles 1974 et 1975 du Code Civil prévoient que : « Tout contrat de rente viagère créé sur la tête d’une personne qui était morte au jour du contrat, ne produit aucun effet. Il en est de même du contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d’une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat. »
En conséquence, si le crédirentier est malade au moment de la signature et qu’il décède dans les 20 jours suivants, le contrat peut être caduc.
Ce délai de 20 jours débute à compter de la date de signature de l’acte authentique et non de la promesse de vente. La date de référence peut parfois correspondre à la date d’enregistrement de la promesse sous seing privé si les juges le décident ainsi. Attention, dans tous les cas, notez que la date de départ de prise en compte n’est en aucun cas celle du premier versement de la rente.
Au-delà de cette période de 20 jours, si un lien peut être établi entre le décès du senior et une maladie soupçonnée par le débirentier avant la signature du contrat, ce dernier peut se voir annulé.
Passé un délai de 3 mois, si une personne apporte la preuve que le débirentier était au courant d’une quelconque maladie de son crédirentier, le contrat ne peut être annulé.
Enfin, si vous êtes marié sous le régime de la communauté, sachez que vous devez en principe avoir le consentement de votre conjoint pour pouvoir acheter un bien en viager.
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