Quel est l’impact du viager sur les impôts ?

Le viager est un moyen d’achat immobilier spécifique. Il nécessite de fixer le montant du bouquet (capital versé à la transaction) et de la rente viagère tout en prévoyant les répercussions fiscales de la transaction.

Le viager présente des particularités en matière fiscale. Les abattements accordés au titre de l'impôt sur le revenu dépendent de l'âge du bénéficiaire à la date d'entrée en jouissance du premier versement des rentes viagères.

Dans le cas du viager immobilier, le premier versement a lieu au moment de la signature de l'acte de vente. Pour ce qui concerne le viager financier, il intervient le plus souvent le mois suivant le versement du capital par le crédirentier.

En cas de rente réversible au conjoint, l'âge pris en compte est celui du plus âgé des deux bénéficiaires.

Les rentes perçues par le crédirentier sont imposables en tant que rentes viagères à titre onéreux. Cependant, selon l’âge du vendeur les montants de la rente sont dans l’ensemble exonérés. 

• 70% de la rente d’un crédirentier de moins de 50 ans sera imposé,

• 50% de la rente est imposable si la personne a entre 50 et 59 ans,

• 40% de la rente est imposable si la personne a entre 60 à 69 ans,

• seulement 30% de leur rente est imposable à partir de 70 ans.

Le vendeur du bien en viager a à sa charge l’impôt sur les plus-values (dans les conditions de droit commun). Le vendeur du bien en viager, le crédirentier, doit déclarer aux Impôts le capital de sa rente viagère en tant qu’impôt sur la fortune. Par ailleurs, il doit préciser la valeur d'occupation du bien s'il s'agit d'un viager vendu occupé.

Dans le cas d’un viager occupé, le débirentier déclare la valeur du bien à l’ISF et la valeur d’occupation par le vendeur sera déduite. Lors d’un viager libre, l’acheteur déclare la totalité de la valeur du bien. En compensation, le débirentier peut inscrire au passif de son ISF la valeur capitalisée de la rente qu’il verse.

En ce qui concerne la taxe foncière, elle est souscrite par le crédirentier s'il garde l’usufruit du bien (pour lui-même ou à la location). En revanche, si c’est un viager libre c’est le débirentier qui en est tributaire.