3 moyens de diminuer le coût d'un investissement immobilier

Investir dans un logement occupé permet de réaliser des économies pouvant atteindre jusqu’à 50% de la valeur de marché du bien !

1.  Acheter uniquement la nue-propriété

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, l’investisseur achète généralement les murs et l’usufruit du logement en même temps, c’est-à-dire le logement lui-même ainsi que le droit d’y habiter ou de le louer à un tiers.

Dans le cas d’un achat de nue-propriété, le logement est « démembré » : la propriété et l’usufruit sont séparés pour une durée de 10 à 20 ans. L’acquéreur paie uniquement la valeur des murs qui, selon la durée du démembrement, sera de 70% à 50% du prix total du bien, soit une économie de 30% à 50% par rapport au prix du marché !

La gestion du bien est confiée pendant toute la durée du démembrement à un investisseur institutionnel. Ce type d’investissement ne dégage pour l’investisseur aucun revenu, mais il n’engendre aucun frais liés à la gestion, à l'entretien ou à la réparation du bien. De plus l’achat en nue-propriété n'alourdit pas la fiscalité du propriétaire puisqu’il ne perçoit pas de loyers (donc pas d’impôts fonciers sur ce bien), et que les intérêts de l’emprunt souscrit pour acheter la nue-propriété pourront être déduits des autres revenus fonciers perçus par ailleurs. Enfin, le bien acheté n’entre pas dans l’assiette taxable de l’ISF car c’est à l’usufruitier qu’incombe le paiement cet impôt.

Une fois la durée de démembrement atteinte, l’investisseur récupère gratuitement l’usufruit du bien et peut alors y habiter, le louer ou le revendre.

2.  Acheter en viager

Un achat en viager se fait entre un vendeur (le crédirentier) et un acheteur (le débirentier).

Le montant total de la vente est divisé en deux parties : le bouquet versé par à la signature de la vente, et une rente viagère, versée jusqu’au décès du crédirentier. La valeur du bouquet et de la rente dépendent du type de viager : occupé ou libre. Généralement le bouquet n’excède pas les 70% de valeur du bien sur le marché, soit une économie au minimum de 30% à 40% ! La valeur du bouquet peut être revue à la baisse moyennant une rente viagère plus élevée.

3.  Acheter un bien occupé

Pour réaliser des économies de 5% à 25% sur la valeur faciale d’un bien immobilier, il est possible de l’acheter déjà loué. Le pourcentage de décote dépend notamment de la durée restante du bail (plus la réduction est élevée, plus la durée du bail restant à courir est longue) mais également de la qualité du locataire (bon ou mauvais payeur).

Les principaux avantages sont d’améliorer le rendement locatif du bien, et pour un logement loué dans le cadre de la loi 1989, la possibilité de le récupérer (sous certaines conditions) au terme du bail, pour son usage personnel ou pour loger un enfant.