Viager immobilier : calcul du bouquet et de la rente viagère

Comment sont calculés le bouquet et la rente viagère selon le type de viager immobilier ?

La particularité du viager consiste en la division des échéances de paiement de la valeur vénale du bien : d’une part le bouquet qui est versé lors de la signature du contrat, et d’autre part la rente viagère qui est généralement versée à échéance constante (mensuelle ou trimestrielle) jusqu’au décès du vendeur.

Le bouquet

Il s’agit du capital versé lors de la signature du contrat par le débirentier au crédirentier. Son montant est fixé librement et arbitrairement, généralement entre 0 et 50% de la valeur vénale du bien. Le plus souvent le bouquet correspond à environ 30% de la valeur vénale du bien.

La rente viagère

Le calcul de la rente viagère dépend de plusieurs éléments :

-  La valeur vénale du bien

-  Le montant du bouquet

-  L’âge du vendeur

-  Le type de viager

La rente viagère est calculée sur la base de la valeur vénale diminuée du montant du bouquet.

L’âge du vendeur permet de calculer la durée estimée de versement de la rente grâce au barème Daubry ou des tables de mortalité de l’INSEE. Le nombre d’années de vie restant estimé du vendeur correspond à un coefficient diviseur qui permettra de calculer le montant annuel de la rente viagère.

Le type de viager (libre ou occupé) a une influence sur le montant de la rente viagère.

En effet, dans le cas d’un viager libre, le montant de la rente viagère annuelle est calculé simplement en divisant le total de la rente par le coefficient diviseur.

Dans le cas d’un viager occupé, le montant de la rente subit une décote correspondant au montant total des loyers qui seraient perçus pour un bien du même type sur la durée estimée du versement de la rente. On applique ensuite le coefficient diviseur à ce montant décoté pour obtenir la rente annuelle.

D’autres critères peuvent être appliqués selon les cas, c’est pourquoi il est important de faire appel à un professionnel du viager pour obtenir toutes les informations relatives à un bien précis.