Crédit immobilier et contrat viager : compatible ?

En France, la vente en viager séduit de plus en plus de personnes, aussi bien les retraités que les personnes qui souhaitent devenir propriétaire. En effet, le viager est avantageux pour les personnes âgées, contraintes de trouver de nouvelles solutions pour compléter leurs revenus, mais également pour les futurs propriétaires qui voient le prix de vente nettement inférieur au prix de vente d’un logement vide.

Mais la question que tout le monde se pose est la suivante : Faire un crédit pour souscrire à un viager, est-ce possible ? Voici les réponses à vos questions.

Comprendre la formule du viager

D’abord, il est essentiel de définir le terme « viager », qui n’est pas simple à aborder.

Le viager est une vente de biens mobiliers ou immobiliers, d’un vendeur vers un acheteur, d’un appartement ou d’une maison.

En premier lieu, l’acheteur verse un « bouquet », c’est-à-dire une partie du prix de vente sous forme de capital. Ensuite, l’acheteur verse une rente préalablement définie avec le vendeur, et cela tous les mois (cela peut dépendre de l’accord entre les parties et peut également être semestriel).  Cependant, il est important de signaler que le montant de la rente est susceptible d’augmenter selon différents critères : inflation, coût de la construction, etc.

Il existe deux types de viager :

-  Le viager  « occupé », qui est le plus couramment utilisé, permet au vendeur de vivre dans sa maison/appartement aussi longtemps qu’il le souhaite. Il a le droit de prêter son logement à ses proches. Cependant, il lui est interdit de soumettre son bien à la location. Lors du décès du vendeur, l’acquéreur pourra alors bénéficier du logement.

-  Le viager « libre », au contraire, est inoccupé. L’acheteur peut d’ores et déjà y habiter ou le louer. Attention, il continue malgré tout de verser la rente au vendeur.

Effectivement, la formule du viager à tout d’attrayant. Mais, encore faut-il pouvoir financier son apport. Pour y parvenir, est-il possible de faire un crédit immobilier ? La réponse est OUI ! Cependant, les banques ont de bons arguments pour dire non…

Souvent,  les banques refusent de financer le bouquet du viager

Lors de l’achat du bien immobilier, l’acheteur verse un apport, également appelé « bouquet ». En terme général, ce montant représente 20 à 30% de la valeur du bien immobilier. Bien sûr, le bouquet du viager n’est pas obligatoire. Il ne dépend que de la volonté du vendeur, s’il souhaite ou non recevoir une somme au moment de la vente. Si cela est le cas, il est effectivement possible d’avoir recours à un crédit immobilier.

Un crédit immobilier est un prêt provenant de votre banque. Elle se rapporte uniquement à l’acquisition d’un bien immobilier. Généralement, ce prêt s’étend dans la durée et peut aller jusqu’à 30 ans.

Cependant, il est difficile de convaincre les banques de participer à ce nouveau projet. Pourquoi ? Les banques favorisent les projets avec des garanties solides. Donc souvent, si la banque refuse, cela est dû à la garantie de premier ordre du vendeur de viager.

Cette garantie, inscrite dans l’article 2103 du Code Civile, est simple : lors de la signature du contrat viager, le notaire inscrit le bien immobilier dans les hypothèques. De cette manière, le vendeur a des recours en cas de non-respect des règles de l’acheteur.

Si la situation se présente, le vendeur peut faire vendre en justice son ancien bien, et récupérer le bénéfice de la vente. Or, ce n’est pas du tout en faveur de la banque. Effectivement, la banque participe au financement du viager, mais en cas d’imprévu (un acheteur non solvable par exemple), elle n’aurait plus aucun moyen de récupérer le bien immobilier. En soi, la banque n’a donc rien à y gagner…

Il existe également la « cession de rang ». En quoi cela consiste ? Dans l’acte notarié d’acquisition, il est indiqué que la banque est prioritaire. Pour faire court, en cas de défaut de paiement, le vendeur peut revendre le bien avant la fin du remboursement du prêt, mais le banquier sera la première personne à être remboursé sur le prix de vente.

En conclusion, le viager est un moyen efficace de se constituer un patrimoine. Mais gardez à l’esprit que c’est un investissement financier. Il est donc préférable de dorloter minutieusement votre banquier, et d’installer un climat de confiance entre vous. Avec de la chance, vous bénéficiez d’une résidence principale. Cela va fortement pousser votre banquier à vous souscrire un crédit immobilier. Dans le cas contraire, optez pour des viagers sûrs.

Mieux vaut privilégier un gros bouquet et un viager sans rente que l’inverse. De cette manière, votre banquier sera rassuré et vous accordera votre prêt. Mieux encore, engagez-vous dans plusieurs viagers afin de limiter le risque de longévité.

Source : CreditProx