En toutes circonstances, le contrat définitif de vente contient un acte de vente immobilière classique, au profit de l’acheteur et un accord pour le versement d’une rente viagère au profit du vendeur.
Le contrat définitif de vente doit clairement indiquer l’âge du senior, le prix du bien immobilier, le montant du bouquet (si le versement d’un capital a été convenu) ainsi que le montant de la rente viagère. De plus, le contrat précise aussi les conditions d’occupation, la répartition des charges et les clauses spécifiques.
Enfin, la vente ne peut être conclue en l’absence des documents suivants :
- Le titre de propriété complet retraçant l’historique du bien vendu ;
- Les documents d’identité des deux parties ;
- Les diagnostics techniques obligatoires ;
- Les documents attestant de la solvabilité de l’acquéreur (avis d’imposition, attestation de l’employeur, bulletins de paie,…etc.) ;
- Le droit de préemption de la mairie si le bien immobilier est concerné ;
- Si le bien immobilier appartient à une copropriété : le règlement de la copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales, le carnet d’entretien et une indication de la surface au sein de la copropriété.
Lors de la signature de l’acte définitif de vente devant notaire, le bien immobilier concerné est transféré à l’acquéreur, qui verse alors au vendeur le solde du prix de la vente (bouquet), si le contrat de vente inclut le versement d’un capital. L’acheteur devient alors le débirentier de la personne âgée qui compte sur ce dernier pour lui verser la rente viagère selon les conditions définies dans l’acte de vente.
Le transfert du titre de propriété du bien immobilier se fait dans l’immédiat. Cependant, dans le cas d’une vente en viager occupé, l’investisseur ne pourra bénéficier de la jouissance des lieux qu’après le décès du vendeur, qui s’était réservé un droit d’usage et d’habitation dans le contrat définitif de vente.
Si la vente se fait en viager libre, l’acquéreur récupère à la fois le titre de propriété, les clés ainsi que le droit d’usage et d’habitation du bien immobilier. Il peut alors en jouir de la manière qui lui convient.
Que se passe-t-il si la vente ne se conclut pas ?
Si les deux parties ont signé une promesse de vente, et que le vendeur se retire avant que l’acquéreur n’ait pu lever l’option, l’investisseur récupère l’indemnité d’immobilisation. De plus, ce dernier peut réclamer au vendeur des indemnités de dommages et intérêts allant jusqu’à deux fois le montant de l’indemnité d’immobilisation, tant que l’acquéreur lève l’option dans les délais prédéfinis dans le contrat.
En revanche, dans le cas où la vente ne se conclut pas car l’acheteur n’a pas levé l’option dans les délais, le senior peut conserver l’indemnité d’immobilisation et est alors libre de vendre son bien à un autre acquéreur s’il le souhaite.
Enfin, dans le cas où le senior refuse la vente alors que l’acquéreur a levé l’option dans les délais, ce dernier récupère son indemnité d’immobilisation, peut saisir le Tribunal de Grande Instance pour forcer la personne âgée à vendre ou encore réclamer des dommages et intérêts pour non-respect du contrat.
Si les deux parties ont signé un compromis de vente et que la rétractation de l’acheteur survient plus de 7 jours après la signature de cet avant-contrat, l’acquéreur perd son dépôt de garantie sauf si cette rétractation est dû au non-respect d’une clause suspensive mentionnée dans le compromis de vente (documents d’urbanismes invalidés, prêt non accordé, etc.). De plus, le senior peut contraindre l’acquéreur à l’achat ainsi qu’à lui verser des dommages et intérêts, en saisissant le Tribunal de Grande Instance.
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